en ru

Strategie nového využití brownfields

Strategie optimálního opětovného využití je pro každý brownfield jiná, podle toho, jaká je současná situace v daném území, a také jaká jsou přání občanů Prahy obecně, občanů žijících v dané oblasti, turistů a podnikatelů. K inspiraci lze využít případové studie úspěšného využití brownfields v minulosti, jako například starý Karlín. Stará elektrárna v Londýně byla přeměněna na úspěšné muzeum umění Tate Modern. Maassilo v Rotterdamu v Nizozemí bylo opětovně využito jako dílna pro umělce Creative Factory a populární klub. Na severovýchodě USA byly textilní továrny z průmyslové éry úspěšně přeměněny na kanceláře firem podnikajících v oboru složitých technologií. Existuje skutečně nepřeberný počet pozitivních příkladů, ve kterých byly málo využité brownfields opětovně využity jako kulturní prostory, rekreační oblasti nebo živá střediska nových aktivit.

Prostřednictvím rozhovorů s odborníky a dotazníkového šetření jsme posoudili, jakých funkcí využití území je v současné době v Praze nedostatek. Brownfields představují příležitosti pro vznik těchto funkcí a tím pro vytvoření rovnováhy ve městě a vytvoření zdravějšího prostředí pro život. Jedná se o následující funkce:

  • vzdělávací zařízení
  • rekreační a sportovní plochy
  • levné bydlení
  • velké zelené plochy tvořící zelený pás
  • malé zelené prvky

Dále pro každý z pěti zkoumaných brownfields uvádíme krátkou analýzu současné situace společně s doporučeními pro jeho optimální opětovné využití.

Schéma 13: Veřejné mínění ohledně zelených prvků.

Masarykovo Nádraží

Tento brownfield je nejstarším vlakovým nádražím v Praze. Nachází se v historickém centru uvnitř zóny chráněné jako památka světového dědictví UNESCO. V roce 2002 byly některé části areálu předány Národnímu technickému muzeu a v budoucnu mají být využity jako železniční muzeum.

Podle konceptu nového územního plánu, který má platit od roku 2011, bude nejprve zmenšena rozloha nádraží, čímž se uvolní 19 hektarů plochy pro území se smíšeným využitím s novou silnicí. V případě, že bude vybudován tunel spojující severní železniční tratě s budoucí vlakovou stanicí „Opera“ ve středu města, přestane Masarykovo nádraží fungovat jako koncová železniční stanice. Železniční tratě potom budou úplně zrušeny a území bude mít funkci zelené plochy.

Při obnově tohoto brownfieldu bude nutné řešit vysoké hladiny hluku a znečištění ovzduší v lokalitě. Jedním z návrhů pro vyřešení problému je založit zelený park, který by navazoval na sousední přírodní oblast na vrchu Vítkov. Poloha autobusového nádraží Florenc, které se nachází 800 metrů od nádraží vlakového, by měla být v novém územním plánu přehodnocena z hlediska možnosti přesunout autobusové nádraží do bezprostřední blízkosti nádraží vlakového, aby bylo možné snadněji přestupovat mezi vlaky a autobusy.

Hlavní překážkou udržitelného rozvoje tohoto brownfieldu je smlouva o předkupním právu k pozemkům mezi vlastníkem, kterým jsou České dráhy, a firmou Masaryk Station Investment (MSI), tvořenou skupinou investorů. Smlouva stanoví maximální prodejní cenu na 900 milionů Kč (cca 33 milionů eur) a dává investiční firmě na uskutečnění prodeje časově neomezenou dobu. Zatímco infrastruktura a budovy se již nyní rozpadají stářím, může společnost MSI s pozemky po neomezenou dobu spekulovat. Mezitím bude tento brownfield nevyužitou částí města a jeho stav se bude dále zhoršovat.

 

Schéma 14: Procento respondentů, kteří odpověděli „ano“ na jednotlivé typy funkcí v případě tohoto brownfieldu v porovnání s průměrem odpovědí „ano“ za všechny brownfields.

Aby bylo možné zabránit spekulaci s pozemky ze strany MSI, doporučujeme udělat z Masarykova nádraží příklad pozitivního zapojení občanů do rozhodování. Bylo by vhodné získat masivní podporu veřejnosti k prosazení toho, aby pražské zastupitelstvo v novém územním plánu vyčlenilo 19 hektarů, které jsou k dispozici, pro zřízení nového parku. Takovým rozhodnutím by se snížila atraktivita pozemků pro developery a společnost MSI by to donutilo přehodnotit spekulace s lukrativní částí centra Prahy. Tento postup podporují odpovědi občanů na dotazníky, kde 58 % respondentů odpovědělo „ano“ na otázku „chtěl/a byste se zapojit do obnovy tohoto brownfieldu?“ a 87 % souhlasilo s tím, že by se část území měla přeměnit v park či zelenou plochu.

Obrázek 1: Pohled na Masarykovo nádraží ze severu.

Obrázek 2: Konečná fáze transformace nádraží, jak byla navržena v územním plánu, který má platit od roku 2011.

Nákladové nádraží Žižkov

Od 30. let 20. století byl tento brownfield největším nákladovým nádražím v Praze. Jedinou budovou v území je velké funkcionalistické překladiště, u něhož se uvažuje o památkové ochraně, i když v dotazníkovém průzkumu se tato budova umístila nízko. V tuto chvíli je plocha 31 hektarů nedostatečně využita. Nacházejí se zde parkoviště a několik skladišť, ilegálně zde žijí bezdomovci. Pozemky vlastní tři developeři, kteří zde chtějí vybudovat území se smíšeným využitím, ve kterém budou obytné budovy, kanceláře, silnice a zelená plocha. V současné době jsou developeři jediným subjektem, který prováděl studii kontaminace, a budou odpovědní za sanaci znečištěného území.

Vzhledem ke skutečnosti, že brownfield je nedostatečně využitou lokalitou sevřenou uprostřed městské zástavby, považujeme jeho obnovu ve formě plochy se smíšenou funkcí, jak byla navržena v konceptu nového územního plánu, za optimální využití území, a to zejména z toho hlediska, že to zabrání zničení zelených ploch. Mohly by se uskutečnit další kroky ke zlepšení udržitelnosti výstavby, jako je vybudování zeleného koridoru propojujícího různé čtvrti Prahy 3 a také cyklistických stezek nebo čištění odpadních vod přímo v dané lokalitě. Bylo by možné požádat o dotaci z EU, například z programu PHARE, k vybudování moderního udržitelného prostředí jako „vlajkové lodi“ pro smíšené využití dalších území v budoucnu. Aby se to mohlo stát, muselo by vedení městské části přijmout pevné stanovisko ohledně toho, jaké typy rozvoje území budou schváleny.

Schéma 15: Procento respondentů, kteří odpověděli „ano“ na jednotlivé typy funkcí v případě tohoto brownfieldu v porovnání s průměrem odpovědí „ano“ za všechny brownfields.

Obrázky 3 a 4: Současná situace v brownfieldu Nákladové nádraží Žižkov.

Obrázek 5: Celkový pohled na Nákladové nádraží Žižkov.

 

Smíchovské nádraží

Smíchov je oblast nacházející se na jihozápad od středu města. Prosperovala v době průmyslové revoluce. Abychom vyjmenovali alespoň několik průmyslových odvětví, vyráběly se zde automobily a vlaky, byl zde pivovar a továrna na výrobu cukrovinek. Na konci 90. let 20. století se po privatizaci pozemků a infrastruktury začali o investice zajímat developeři, například investiční banka ING. Tato banka financovala v roce 2000 na Andělu vlajkovou loď „Zlatý Anděl“, skleněnou a ocelovou budovu se smíšeným využitím, která se měla stát symbolem revitalizace.

Praha 5 sousedí se středem města, které je památkovou rezervací UNESCO, avšak je už za hranicí rezervace. V důsledku toho vznikají obavy, že při přestavbě nebudou chráněny památkově a historicky významné budovy. Zdá se nicméně, že radnice Prahy 5 chápe, jaký význam má zachování původních budov pro udržení genia loci celé městské části i daného místa.

Plán výstavby v tomto území je společným projektem, na kterém se 51 % podílejí České dráhy a 49 % developerská skupina Sekyra Group. České dráhy nicméně nepřevádějí vlastnictví pozemků přímo na Sekyra Group. Místo toho prodávají České dráhy pozemky společnosti SPV, což je právnická osoba, jíž obě firmy využívají k tomu, aby nenesly finanční riziko. Firma převede vlastnictví na společnost SPV, která pak majetek spravuje, nebo využije SPV k financování velkého projektu. Tím dosáhne úzkého souboru cílů, aniž by vznikalo riziko pro celou firmu. SPV je tak konečným managerem pozemků a projektů.

O řešení území a plánech výstavby probíhají jednání mezi skupinou Sekyra Group a úřadem městské části. Úřad požaduje vysázení městské zeleně, upřednostňuje přitom zeleň rozptýlenou v celé oblasti. V reakci na to skupina Sekyra Group plánuje vybudovat park, který překračuje minimální požadovanou rozlohu zeleně, a využívá tento návrh k prosazení svého projektu.

Schéma 16: Procento respondentů, kteří odpověděli „ano“ na jednotlivé typy funkcí v případě tohoto brownfieldu v porovnání s průměrem odpovědí „ano“ za všechny brownfields.

Kromě toho existují plány vybudovat zde obchodní centrum, přes ulici od obchodního centra Carrefour. Z výsledků dotazníkového šetření nicméně vyplývá, že na vybudování dalšího obchodního centra má zájem jen menšina občanů. Většina jich dává přednost investicím do zelených rekreačních území a cyklistických stezek.

Smíchov se nachází východně od velkého zalesněného území a západně od řeky Vltavy. Zajímavá strategie by mohla zahrnovat zelené koridory a cyklistické stezky, které by propojovaly východní a západní část rekreačními cestami. Anděl je populárním místem nákupů, toto území by proto mohlo stavět na svém rekreačním potenciálu tak, že se zaměří na venkovní rekreaci a sportovní zařízení, a vytvoří si tak ojedinělou image. Například mezi ostrovem a břehem řeky je idylické místo pro veřejnou plovárnu (což je běžná forma rekreace v Austrálii). Plovárna by byla dalším lákadlem, které by přitahovalo lidi do celé oblasti. Kromě toho by rekreační stezka podél řeky funkčně spojovala jihozápad města s centrem Prahy.

Obrázek 6: Jedna z vizí nového využití brownfieldu Smíchovské nádraží se zelenými koridory, cyklistickými stezkami a veřejnou plovárnou.

Nádraží Bubny a rozvojové území Zátory

Brownfield se nachází severně od středu města v Praze 7 a jeho rozloha je 90 hektarů. Dnes jsou mnohé z budov v území ve špatném stavu, žijí zde squatteři a bezdomovci a velké nádražní území je nedostatečně využité. Dne 14. července 2006 koupila pozemky od Správy železniční dopravní cesty firma ORCO Omikron za 1,1 miliardy Kč, tedy přibližně 42 milionů eur (Správa železniční dopravní cesty, 2006).

V oblasti se nachází velká železniční budova bývalých skladišť a dílen, která byla podle Evy Dvořákové z Národního památkového ústavu v důsledku svého významu chráněna jako kulturní památka industriální architektury. Nicméně na základě tlaku firmy ORCO Národní památkový ústav ochranu budovy zrušil, aby tak umožnil její budoucí demolici a přestavbu území v souladu s představou developera.

Brownfield představuje velkou příležitost pro novou výstavbu. Na současném plánu se shodla firma ORCO s orgány státní správy a s realizací se má začít v roce 2010. Projekt zahrnuje byty pro 10 000 obyvatel, park o rozloze 7 – 8 hektarů, občanskou vybavenost včetně škol a tunel na hranici s Prahou 8.

Úřad městské části zorganizoval veřejné fórum „Zdravá města“, s cílem diskutovat o problémech Prahy 7. Účast byla nízká, účastníci však byli schopni dojít k určitým závěrům. Vytvořili svůj vlastní seznam problematických otázek souvisejících s novou výstavbou a poté je seřadili podle důležitosti. Poukázali na následujících 10 nejvíce problematických otázek (rozhovor 19):

1. Nemělo by se stavět v oblasti Letenské pláně [tato otázka nesouvisí se studovaným brownfieldem]

2. Rekreační území

3. Regulace povrchové dopravy

4. Omezení počtu kasin

5. Řešení problematiky bezdomovců

6. Přísnější regulace výstavby

7. Rozšíření zelených ploch a jejich údržba

8. Podpora cyklistiky a propojení cyklistických stezek

9. Zvýšení počtu malometrážních bytů

10. Zvýšení bezpečnosti v ulicích

Schéma 17: Procento respondentů, kteří odpověděli „ano“ na jednotlivé typy funkcí v případě tohoto brownfieldu v porovnání s průměrem odpovědí „ano“ za všechny brownfields.

Těmto prioritám odpovídají také výsledky dotazníkového šetření. Třemi nejvíce žádanými funkcemi byl park, rekreační plocha a cyklistické stezky. Nejlepší scénář by zahrnoval zelený koridor do největšího pražského parku Stromovka, finančně dostupné bydlení pro mladé lidi a seniory, sportovní zařízení pro atletiku, základní školu, univerzitní budovy a mnoho cyklistických stezek.

Obrázek 7: Dnešní situace v brownfieldu s vyznačenými budovami kulturního dědictví. Zdroj: (Novotný F. ,2008).

Obrázek 8: Počítačové znázornění projektu nové výstavby firmy ORCO. Zdroj: (Nova Praha 7, 2009).

Oblast Karlína

V minulosti byla oblast Karlína průmyslovou čtvrtí v centru Prahy. Má dvě části: starý Karlín, ve kterém již proběhla nová výstavba a jehož přestavba je považována za úspěšný příklad, a Rohanský ostrov, což je pustina s haldami domovního odpadu, opuštěnými budovami a bezdomovci. Povodeň v roce 2002, která tuto oblast zničila, se v následujících letech ukázala jako výrazný formativní faktor. V období po živelné pohromě byly velmi rychle podniknuty akce k revitalizaci starého Karlína. Na druhé straně na Rohanském ostrově stále stojí budovy poškozené povodní uprostřed jiných trosek.

V červenci roku 2008 odsouhlasilo Zastupitelstvo hlavního města Prahy prodej Rohanského ostrova developerské společnosti Konsorcium Rohan, která zde bude mezi roky 2010 a 2018 realizovat svůj projekt s předpokládanými náklady 17,5 miliardy Kč (648 milionů eur). Developer bude muset dodržovat územní plán, podle kterého mají být obnoveny dřívější břehy řeky Vltavy a Rohanský ostrov se tak znovu stane ostrovem. 20 hektarů pozemků na ostrově bude mít smíšené využití s parkem či zelenou plochou mezi protipovodňovými zábranami a Vltavou.

Schéma 18: Procento respondentů, kteří odpověděli „ano“ na jednotlivé typy funkcí v případě tohoto brownfieldu v porovnání s průměrem odpovědí „ano“ za všechny brownfields.

Rohanský ostrov je pro nové využití „čistým listem“, jelikož jsou na něm hlavně trosky po bývalé cementárně bez jakékoli infrastruktury, včetně silnic. Nový územní plán by měl tudíž zahrnovat tramvajové a autobusové linky na Rohanský ostrov, aby zabránil silnému nárůstu automobilového provozu po nové výstavbě. Ačkoli je neexistenci kanalizačního systému a rozvodu elektřiny možné považovat za nevýhodu, lze v ní rovněž vidět příležitost k experimentování s decentralizovanou infrastrukturou. Geotermální teplo, zelené střechy, shromažďování dešťové vody, výroba bioplynu z fekálií a výroba elektřiny v malém měřítku, to všechno jsou žhavé technologické novinky, které lze v tomto území využít. Pro tento typ udržitelného rozvoje jsou k dispozici dotace EU a developer by se měl snažit příležitostí využít. Zástupce Útvaru rozvoje města nám rovněž řekl, že v Praze chybí městský plavecký bazén, který by mohl být vybudován na Rohanském ostrově, pokud by nějaká skupina občanů vyvinula dostatečný politický tlak a dokázala jeho vybudování prosadit.

Obrázek 9: Odpad zabírající krajinu na Rohanském ostrově.

Obrázek 10: Plán nové výstavby v brownfieldu v oblasti Karlína. Zdroj: Úřad městské části Praha 8, 2009.

Rohanský ostrov je pro nové využití „čistým listem“, jelikož jsou na něm hlavně trosky po bývalé cementárně bez jakékoli infrastruktury, včetně silnic. Nový územní plán by měl tudíž zahrnovat tramvajové a autobusové linky na Rohanský ostrov, aby zabránil silnému nárůstu automobilového provozu po nové výstavbě. Ačkoli je neexistenci kanalizačního systému a rozvodu elektřiny možné považovat za nevýhodu, lze v ní rovněž vidět příležitost k experimentování s decentralizovanou infrastrukturou. Geotermální teplo, zelené střechy, shromažďování dešťové vody, výroba bioplynu z fekálií a výroba elektřiny v malém měřítku, to všechno jsou žhavé technologické novinky, které lze v tomto území využít. Pro tento typ udržitelného rozvoje jsou k dispozici dotace EU a developer by se měl snažit příležitostí využít. Zástupce Útvaru rozvoje města nám rovněž řekl, že v Praze chybí městský plavecký bazén, který by mohl být vybudován na Rohanském ostrově, pokud by nějaká skupina občanů vyvinula dostatečný politický tlak a dokázala jeho vybudování prosadit. Obrázek 10: Odpad zabírající krajinu na Rohanském ostrově.

Rohanský ostrov je pro nové využití „čistým listem“, jelikož jsou na něm hlavně trosky po bývalé cementárně bez jakékoli infrastruktury, včetně silnic. Nový územní plán by měl tudíž zahrnovat tramvajové a autobusové linky na Rohanský ostrov, aby zabránil silnému nárůstu automobilového provozu po nové výstavbě. Ačkoli je neexistenci kanalizačního systému a rozvodu elektřiny možné považovat za nevýhodu, lze v ní rovněž vidět příležitost k experimentování s decentralizovanou infrastrukturou. Geotermální teplo, zelené střechy, shromažďování dešťové vody, výroba bioplynu z fekálií a výroba elektřiny v malém měřítku, to všechno jsou žhavé technologické novinky, které lze v tomto území využít. Pro tento typ udržitelného rozvoje jsou k dispozici dotace EU a developer by se měl snažit příležitostí využít. Zástupce Útvaru rozvoje města nám rovněž řekl, že v Praze chybí městský plavecký bazén, který by mohl být vybudován na Rohanském ostrově, pokud by nějaká skupina občanů vyvinula dostatečný politický tlak a dokázala jeho vybudování prosadit. Obrázek 10: Odpad zabírající krajinu na Rohanském ostrově. Rohanský ostrov je pro nové využití „čistým listem“, jelikož jsou na něm hlavně trosky po bývalé cementárně bez jakékoli infrastruktury, včetně silnic. Nový územní plán by měl tudíž zahrnovat tramvajové a autobusové linky na Rohanský ostrov, aby zabránil silnému nárůstu automobilového provozu po nové výstavbě. Ačkoli je neexistenci kanalizačního systému a rozvodu elektřiny možné považovat za nevýhodu, lze v ní rovněž vidět příležitost k experimentování s decentralizovanou infrastrukturou. Geotermální teplo, zelené střechy, shromažďování dešťové vody, výroba bioplynu z fekálií a výroba elektřiny v malém měřítku, to všechno jsou žhavé technologické novinky, které lze v tomto území využít. Pro tento typ udržitelného rozvoje jsou k dispozici dotace EU a developer by se měl snažit příležitostí využít. Zástupce Útvaru rozvoje města nám rovněž řekl, že v Praze chybí městský plavecký bazén, který by mohl být vybudován na Rohanském ostrově, pokud by nějaká skupina občanů vyvinula dostatečný politický tlak a dokázala jeho vybudování prosadit. Obrázek 10: Odpad zabírající krajinu na Rohanském ostrově.

Rohanský ostrov je pro nové využití čistým listem , jelikož jsou na něm hlavně trosky po bývalé cementárně bez jakékoli infrastruktury, včetně silnic. Nový územní plán by měl tudíž zahrnovat tramvajové a autobusové linky na Rohanský ostrov, aby zabránil silnému nárůstu automobilového provozu po nové výstavbě. Ačkoli je neexistenci kanalizačního systému a rozvodu elektřiny možné považovat za nevýhodu, lze v ní rovněž vidět příležitost k experimentování s decentralizovanou infrastrukturou. Geotermální teplo, zelené střechy, shromažďování dešťové vody, výroba bioplynu z fekálií a výroba elektřiny v malém měřítku, to všechno jsou žhavé technologické novinky, které lze v tomto území využít. Pro tento typ udržitelného rozvoje jsou k dispozici dotace EU a developer by se měl snažit příležitostí využít. Zástupce Útvaru rozvoje města nám rovněž řekl, že v Praze chybí městský plavecký bazén, který by mohl být vybudován na Rohanském ostrově, pokud by nějaká skupina občanů vyvinula dostatečný politický tlak a dokázala jeho vybudování prosadit. Obrázek 10: Odpad zabírající krajinu na Rohanském ostrově.

Sledujte nás:

Přehled zpráv emailem

captcha 
kniha Jak žít dobře
Objednejte si rozšířené vydání praktického průvodce při každodenním rozhodování za příznivou cenu.…
183 Kč Vstoupit do e-shopu