Pražští radní v pondělí schválili metodiku, která má určit pravidla pro odvádění příspěvků soukromých investorů na veřejnou infrastrukturu. Výše odvodů ovšem vůbec neodpovídá ziskům, které developerům vzniknou zejména na velkých brownfieldech. Například na území Bubnů může znamenat metodikou stanovená výše příspěvků pro město až miliardovou ztrátu oproti sazbě navrhované Svazem městských částí.
Metodika(1), kterou připravil tým prvního náměstka primátora Petra Hlaváčka, si klade za cíl nastavit principy, podle kterých by developeři odváděli finanční příspěvky na nutné investice města v souvislosti s novými developerskými projekty. Mezi ně patří třeba výstavba dopravní infrastruktury a inženýrských sítí, anebo veřejné vybavenosti jako jsou vzdělávací či zdravotnická zařízení.
Nastavení odvodů je však pro město nevýhodné. Oproti návrhu výše příspěvků, kterou požadoval Svaz městských částí(2), by město např. při transformaci brownfieldu v Bubnech přišlo minimálně o stovky milionů korun. Při pravděpodobných konečných cenách nemovitostí v území, které budou v součtu činit vyšší desítky miliard, je nutné, aby město mělo v jednání s developery výraznější ambice.
„Je chvályhodné, že se město příspěvky developerů začalo systematicky zabývat. Současné nastavení metodiky je ovšem málo ambiciózní, a zřejmě se vůbec nepromítne do řešení neuspokojivé bytové situace v metropoli,“ upozorňuje Václav Orcígr z Arniky. „Je velká škoda, že se Praha v tomto ohledu nepoučila z dobré praxe v Německu či Rakousku, kde developeři převádí podstatnou část bytů na město. V Praze, pokud se město rozhodne, že bude v rámci příspěvků požadovat byty, bude to na úkor něčeho jiného. Město se tak bude muset rozhodovat, jestli vybere peníze na školu, nebo na byty.”
Chybí také rozlišení výše plnění příspěvků investorů dle velikosti územních změn. Od parametrů změn se totiž zásadně odvíjí jak výše veřejných nákladů, tak zisků developerů. „Město by mělo více osvětlit a odůvodnit, proč zvolilo takovou výši příspěvku a ukázat na vícero příkladech malých i velkých změn územního plánu, jak bude metodika fungovat. Nejasná zůstává i provázanost metodiky s připravovaným Metropolitním plánem, od kterého si jeho představitelé slibují zásadní omezení změn územního plánu a který by měl vstoupit v platnost již v roce 2023,”(3) říká Michal Lehečka z AutoMatu.
“Na příkladu brownfieldu Nákladového nádraží na Žižkově, který město samo uvádí jako modelový, se ukazuje, že příspěvky developerů ve výši zhruba 1,5 miliardy(4) budou stačit na výstavbu jedné ze dvou potřebných základních škol a částečně pokryjí náklady na některá veřejná prostranství. Téměř jistě ale nebudou stačit na potřebnou dopravní a další veřejnou infrastrukturu, kterou město v součtu vyčíslilo na 4 miliardy,” vysvětluje Anna Vinklárková z Arniky. “Podobné je to i v otázce dostupného bydlení – město si vyjednalo v rámci příspěvků pouhých 37 milionů na byty, zatímco marže developerů z prodaných bytů se bude pohybovat v řádech desítek miliard,” dodává.
1) Verze 4.0 je zveřejněna zde, aktuální verze 5.0 bude brzy zveřejněna v podkladech zastupitelstva.
2) Dle Metodiky příspěvků investorů bude požadováno 700 Kč/m2 HPP dle kapacit stanovených platným územním plánem a 2300 Kč/m2 pro HPP navyšované změnou nad stav daný územním plánem. V průběhu přípravy metodiky navrhovali developeři sazby 500 a 1500, zatímco Svaz městských částí navrhoval 2000 Kč/m2 jednotarifově. Výsledná schválená metodika se tedy mnohem více blíží návrhu developerů než městských částí. Více o Pražské metodice kontribucí developerů a jejích důsledcích v příspěvku JUDr. Petry Humlíčkové, Ph.D. na konferenci “Praha udržitelná? Aktuální trendy a výzvy”, záznam dostupný zde.
3) Pokud nebudou probíhat změny územního plánu, pravděpodobně to znamená, že pro veškerou výstavbu bude platit nižší tarif 700 Kč/m2.
4) Metodika kontribucí developerů pro území NNŽ zde 34:30 - 42 min
