Návrh připravovaného územního plánu Prahy, tzv. Metropolitního plánu, vymezuje ve srovnání s platným územním plánem obrovské množství nově zastavitelných ploch. Ohrožena jsou rekreační území, jako např. okolí vodní nádrže Džbán, všechny zahrádkářské kolonie a zemědělská půda, u které dojde ke značnému záboru. Dokonce už ani ulice a náměstí nebudou striktně nezastavitelné – kauzy jako obchodní dům na náměstí u InterContinentalu se tak mohou stát běžnou praxí. Do nebe volající je nerovnost požadavků na velká rozvojová území, kde plánují stavět developeři, ve srovnání s požadavky na volné plochy sídlišť a pozemky drobných vlastníků, včetně soukromých zahrad.
Zástupci města a Institutu plánování a rozvoje dlouhodobě deklarují, že preferují rozvoj brownfieldů, chtějí zamezit rozrůstání města do krajiny a omezit zábor půdy. V prezentaci(1) vysvětlují, že ušetřili 1,4 hektaru z rezerv současného plánu. To jsou ale pouhá dvě promile toho, co naopak Metropolitní plán nově vymezí jako zastavitelné. Je otázka, jestli Praha vůbec potřebuje dalších 650 hektarů půdy,(2) nad rámec těch, co dnes již vymezeny jsou, měnit na stavební pozemky.(3) Na základě požadavku Odboru ochrany prostředí magistrátu byly z navrhovaného zastavitelného území vyjmuty některé parky (tzv. enklávy otevřené krajiny), došlo tak k vyjmutí 990 ha, což je dle prezentace města rozloha 1 650 fotbalových hřišť.(4) “Prezentaci zástupců města lze považovat za manipulativní. Autoři vysvětlují, kolik zachránili území, ve skutečnosti ale jen z velmi malé části napravují to, co předtím sami naprosto nevhodně navrhli,” komentuje Anna Vinklárková z Arniky.
Arnika porovnala vymezení zastavitelného území v návrhu Metropolitního plánu s platným územním plánem. Nově zastavitelné mohou být celé části parků jako je například okolí vodní nádrže Džbán, svahy Troji, strahovské bastiony, okolí Rokytky, okraj Kunratického lesa u metra Roztyly a všechny zahrádkové osady. Kromě toho, spory o výstavbu rekreačních areálů, hospod či jiných zařízení mohou nastat skoro ve všech pražských parcích, neboť budou regulovány pouze definicí tzv. lokality.(5) Dokonce ani veřejná prostranství nebudou označena jako nezastavitelná. Ohrožena tak mohou být nejen ta, jejichž pozemky někdo vlastní, ale dokonce i ta, která patří městu. V takovém případě totiž bude stačit, pokud si developer vyjedná smlouvou s městem, aby je mohl využít. Kauzy jako plánovaná stavba čtyřpodlažního obchodního domu na náměstí Miloše Formana u hotelu InterContinental se tak mohou stát denním chlebem.
“Vymezení zastavitelného území v návrhu Metropolitního plánu je neobhajitelné. Dle zástupců města a Institutu plánování a rozvoje, skutečnost, že nový územní plán vymezí pozemky jako zastavitelné, ještě neznamená, že budou skutečně zastavěny, přičemž argumentují Pražskými stavebními předpisy, které zavedly pojem “nestavební blok”.(6) Ignorují tak ale definici zastavitelného území(7) danou stavebním zákonem, který je Pražským stavebním předpisům právně nadřazený; v případě soudního sporu tak bude platit výklad dle zákona,” vysvětluje Anna Vinklárková. Arnika upozorňuje na problém s vymezením zastavitelnosti už od roku 2018, kdy byla zveřejněna první verze Metropolitního plánu, autoři se nyní tváří, že je problém vyřešen, ale není.
Situace je o to nešťastnější, že pokud město zjistí, že udělalo chybu, nebude ji moci napravit. V případě vyjímání pozemků ze zastavitelného území by totiž muselo platit vlastníkům škody, které jim způsobilo změnou zastavitelných pozemků na nezastavitelné.(8) “Domníváme se, že náš právní výklad je správný. I kdyby to bylo naopak a bylo správné tvrzení autorů Metropolitního plánu, stejně až do prvního soudního sporu nebude mít město opravdu jistotu. To už ale bude plán vydán a nebude ho možno měnit. Takové riziko je naprosto nepřijatelné. Při množství pozemků, kterých se to týká, by šlo v případě vyplácení náhrad za zpětnou změnu o desítky, ne-li stovky, miliard z veřejného rozpočtu,” varuje Vinklárková. “Je proto zapotřebí upravit návrh Metropolitního plánu tak, aby si město mohlo být naprosto jisté,” uzavírá.
Diametrálně odlišně pak město přistupuje k regulaci stávající zástavby. S odvoláním na ochranu zeleně reguluje městské pozemky sídlišť (tzv. park ve volné zástavbě), a dokonce i zeleň soukromých zahrad(9) majitelů rodinných domů. Nikterak pak město ani vysvětluje, proč přísně reguluje vlastní pozemky či drobné vlastníky, a naopak velké rozvojové a transformační plochy ponechává bez přísných požadavků.
(1) Zdroj: Prezentace názoru určeného zastupitele, Velké změny Prahy: Metropolitní plán, 54:30 min https://www.campuj.online/zaznamy/velkezmeny
(2) Celkový zábor zemědělského půdního fondu (ZPF) v platném územním plánuje 3 918 ha (tj. ploch vymezených už v roce 1999 a všech změn územního plánu až dosud), Metropolitní plán nad rámec toho, co již v vymezeno je, vyjímá ze ZPF dalších 652 ha půdy. Zdroj: Prezentace názoru určeného zastupitele, Velké změny Prahy: Metropolitní plán, 54:30 min https://www.campuj.online/zaznamy/velkezmeny
(3) Zábor ZPF dle návrhu MPP měl být dokonce 3 188 ha (včetně pozemků pro infrastrukturu, z toho 1 664 ha pro výstavbu). Zdroj: odůvodnění MPP z roku 2018, kap. 14.1, str. 3 (343). MŽP dalo k záboru ZPF akceptovatelné stanovisko pro 1 259 ploch, pro 43 nesouhlasné. Celkem 245 ha, tj. 7,7 %, bylo ve srovnání s původním návrhem MPP vyjmuto (např. Rekreační areál Řeporyje, Pusté Vinice v Troji, Areál Letňany, Areál Satalice, pozemky v lokalitách Chabry - Ďáblice, Kolovraty, Šeberov, Dolní Počernice - Dubeč, Újezd u Průhonic). https://docs.google.com/document/d/1h9dyR9YUZ-2sxQkYKZEcSXDAF7XQzkD7AHUjisc3mu0/edit
(4) https://www.campuj.online/zaznamy/velkezmeny 55:20 min
(5)Metropolitní plán nevyužívá regulaci dle funkčních ploch jako současný plán, ale reguluje především na základě tzv. cílového charakteru lokality https://plan.app.iprpraha.cz/vykresy/. Popis jednotlivých lokalit je ale často příliš obecný.
(6)“rozšiřování možnosti zástavby na úkor nestavebních částí území (tj. zmenšování nestavebních bloků a lokalit) nemusí být podmíněno prokázáním potřeby vymezení této nově zastavitelné plochy dle § 55 odst. 4 stavebního zákona, 9 neboť se formálně o plochy zastavitelné již jedná (byť jsou v návrhu Metropolitního plánu označeny jako lokality).” JUDr. Ondřej Tošner, Ph.D., Problematika zastavitelnosti a nezastavitelnosti v návrhu Metropolitního plánu, 2018 https://www.zmenyprahy.cz/images/KLAVIR/Zastavitelnost_MPP_O_Tosner.pdf
(7)Nejdůležitější je, jak vidí věc stavební zákon. Ten je totiž nadřazený Pražským stavebním předpisům (PSP). Zákon jasně říká, že se území města dělí jednak na zastavěné a jednak na nezastavěné. (Stejné dělení najdete i v PSP). Dále říká, že územní plán vymezuje zastavitelné plochy. Podle stavebního zákona je zastavitelnou plochou plocha vymezená k zastavění.
(8) Změnit již jednou vymezené zastavitelné území je téměř nemožné. Praha by musela vlastníkům pozemků platit miliardy na náhradách (podle § 102 stavebního zákona). Navíc soudy takové změny obvykle ruší – obce totiž nejsou schopné doložit, že je změna, s tak výrazným zásahem do již nabytých práv, nezbytná.
(9) Zdroj: Prezentace názoru určeného zastupitele, Velké změny Prahy: Metropolitní plán, 57:00 min https://www.campuj.online/zaznamy/velkezmeny
Text vznikl v rámci projektu Měníme klima v legislativě.
Cílem projektu je přispět k řešení klimatické krize v rámci České republiky. Chceme pomoci tomu, aby adaptace na změny klimatu byly účinné, hospodárné, sociálně spravedlivé a realizovatelné v potřebném čase. Zaměřujeme se na úpravu předpisů na různých úrovních tak, aby samosprávy i soukromí investoři mohli hospodárně a s prokazatelným prospěchem pro všechny realizovat projekty, které zajistí například šetrné hospodaření s vodou a dostatek kvalitních zelených ploch.
Realizátorem projektu je Zelený kruh. Partnery projektu jsou zpravodajský portál Aktuálně, sdružení Arnika, NESEHNUTÍ, Česká společnost pro právo životního prostředí, aliance Šance pro budovy, Národní síť Zdravých měst a Národní síť MAS.
Projekt podpořila Nadace OSF v rámci programu Active Citizens Fund, jehož cílem je podpora občanské společnosti a posílení kapacit neziskových organizací. Program je financován z Fondů EHP a Norska.
