Na Prahu se řítí miliardová tsunami - na účelových změnách územního plánu vydělají spekulanti

Tedy v případě, že magistrát schválí změnu územního plánu a z dané plochy udělá stavební parcely. Sdružení Arnika odhaduje, že spekulanti mohou na změnách územního plánu vydělat desítky miliard (1). Pražské zastupitelstvo projednává tři stovky změn územního plánu (2), které se týkají 7 procent území hlavního města. Další hlasování, které rozhodne o tom, kteří majitelé polí se stanou přes noc milionáři (3), proběhne tento čtvrtek (4), kdy budou zastupitelé hlasovat o dalším balíku změn územního plánu.

Podle sdružení Arnika jsou zřejmě skutečným důvodem pro velkou část změn pozemkové spekulace. „V desítkách případů se mění orná půda, les nebo další zelené plochy označené v územním plánu jako nezastavitelné ve stavební parcely. Na takových změnách může majitel pozemku vydělat miliony. Pražané ale spláčou nad výdělkem, protože nekoncepční výstavba ubírá zeleň, vytváří sídelní kaši, vede k nárůstu automobilové dopravy, hluku a znečištění ovzduší,“ říká Martin Skalský z Arniky.

Arnika odhaduje, že nejméně čtvrtina změn územního plánu má spekulativní charakter (5). Jedná se zhruba o 900 hektarů pozemků. Pokud by je majitelé nakoupili po sto korunách za metr čtvereční (což je obvyklá cena za zemědělskou půdu), po změnách územního plánu se může tržní cena vyšplhat přibližně na padesátinásobek. Spekulanti by pak mohli vydělat i více než sto miliard korun, což je více než polovina schodku státního rozpočtu (1).

Pražské zastupitelstvo bude ve čtvrtek 25. března hlasovat o 157 různých projektech. S některými z nich nesouhlasí hygienická stanice, provozovatel pražské integrované dopravy ROPID nebo památkáři. Pokud zastupitelé změny schválí, stanou se součástí stávajícího a pravděpodobně i nového územního plánu.

„Tisíce lidí se nedávno vyjádřily k novému územnímu plánu. Teď ale vidíme, že rozhodování o budoucnosti Prahy probíhá jinde,“ tvrdí mluvčí sdružení Arnika Zora Kasiková. „Desítky velkých komerčních projektů se povolují jako mimořádné změny územního plánu a obyvatelé prakticky nemají šanci rozhodnutí ovlivnit,“ doplňuje mluvčí.

V hlavním městě dnes paralelně probíhají čtyři takzvané vlny změn územního plánu. Týkají se 3 555 hektarů pozemků, což tvoří více než 7 % rozlohy Prahy, a skrývají 313 záměrů, z nichž více než polovina může zhoršit životní prostředí. Zatímco před patnácti lety byla největším hitem stavba předměstských nákupních center a kancelářských komplexů, dnes je to nejčastěji bytová výstavba a satelitní městečka v zeleni nebo na orné půdě.

Vedle rozrůstání Prahy je problémem funkce nových budov. Developeři snadno vydělají na stavbě bytů, kanceláří nebo nákupních center, nikdo se však nehrne do zřizování škol, zdravotnických či kulturních zařízení nebo služeb. Obyvatelé nových rezidenčních čtvrtí pak jezdí autem za nákupy či zábavou do jiných částí města a tak se neustále zvyšuje dopravní zátěž města. Je vůbec otázkou, zda infrastruktura Prahy může tak rozsáhlou výstavbu, jaká se plánuje, vydržet. Nehledě k tomu, zda jsou statisíce nových bytů vůbec potřebné.

Na škodlivost změn územního plánu upozorní Arnika také ve čtvrtek na happeningu přímo před pražským magistrátem (6).

Přílohy a další informace:

1) Jak vydělat na pozemkových spekulacích

Ceny zemědělské půdy pro účely oceňování majetku (např. pro výpočet daně z nemovitostí) platné od 1. 1. 2010 stanoví vyhláška č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. Tabulková cena půdy v Praze se pohybuje kolem 10 Kč za metr čtvereční.

Tržní cena zemědělské půdy v Praze se podle nabídek realitních kanceláří pohybuje kolem 100 Kč za metr čtvereční. (Jedna realitní kancelář například aktuálně nabízí 16 368 m² zemědělské půdy v Praze 5 – Lipencích v blízkosti tržnice za 110 Kč/m² s komentářem „vhodné jako investice“).

Tabulková cena stavebních pozemků a pozemků určených k zastavění se stanoví podle tzv. cenové  mapy Prahy vydané na základě zákona č. 151/1997 Sb., o  oceňování  majetku  a  o  změně  některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Tržní cena parcel v lukrativních čtvrtích je zpravidla podstatně vyšší než cena dle cenové mapy. Například v době (2003), kdy investor komerčního centra Arkády Pankrác kupoval od Hlavního města Prahy pozemky podle cenové mapy za 8 600 Kč/m², dosahovala jejich tržní cena přibližně 30 000 Kč/m².

Příklady cen podle cenové mapy v různých místech, kde nyní zastupitelé posuzují změnu územního plánu, která by umožnila výstavbu: Sobín (3 640 Kč/m²), Průhonice – Čestlice (3 950 Kč/m²), Dolní Chabry (5 180 Kč/m²).

Z 313 projednávaných změn územního plánu (3 555 ha) je možná čtvrtina spekulativního charakteru, kde se jedná o nekoncepční zástavbu dosud nezastavitelných pozemků. Kolik tedy mohou spekulanti na pozemcích vydělat?

Pokud bychom předpokládali, že majitelé tyto pozemky (o rozloze 900 hektarů) nakoupili za 500 Kč/m² (za tak vysokou cenu zřejmě od překupníka) a jejich průměrná tržní cena po změně územního plánu bude 4 000 Kč/m² (cena podle cenové mapy), mohou tito lidé na změnách územního plánu vydělat více než 40 miliard korun.

Pokud budeme uvažovat reálnou původní cenu pozemků 100 Kč/m² a jejich průměrnou cenu po změně územního plánu 12 000 Kč (trojnásobek oproti ceně podle cenové mapy, což je zhruba obvyklá tržní cena), mohou majitelé pozemků na změnách územního plánu vydělat více než 100 miliard.

2) Přehled změn územního plánu z hlediska životního prostředí

Poznámky:

a) Pro počítání podílů změn územního plánu z rozlohy Prahy byla brána v potaz rozloha „Velké Prahy“ v administrativních hranicích města, tedy 496 km².

b) Všechny údaje o rozsahu změn územního plánu a jejich dopadech na životní prostředí byly čerpány z oficiálních podkladů magistrátu zveřejněných na internetu:

http://magistrat.praha-mesto.cz/Uzemni-planovani-a-rozvoj/

c) Podrobné pojednání o změnách územního plánu včetně výčtu všech 313 plánovaných záměrů je zveřejněno na webových stránkách Arniky:

http://arnika.org/zmeny-uzemniho-planu

Více informací: http://mestaprozivot.arnika.org/zmeny-uzemniho-planu

Jaké záměry se projednávají ve změnách územního plánu?

Rozsáhlá výstavba nových čtvrtí a satelitů - 73 záměrů

Výstavba bytů, kanceláří a obchodních ploch - 67 záměrů

Revitalizace přírody a plochy pro rekreaci - 44 záměrů

Veřejná a cyklistická doprava - 30 záměrů

Automobilová doprava -  27 záměrů

Občanská vybavenost - 16 záměrů

Ostatní infrastruktura - 14 záměrů

Výroba a sklady - 11 záměrů

Odpadové hospodářství- 6 záměrů

Letecká doprava (Ruzyně) - 2 záměry

Těžba - 2 záměry

Metodika výškové regulace zástavby v Praze - 1 záměr

Desatero problémů vyvolaných změnami územního plánu

1. Zástavba zelených ploch
2. Likvidace orné půdy
3. Sídelní kaše na okraji města
4. Příliš rychlý odtok dešťové vody (záplavy)
5. Nedostatek škol a zařízení pro zdravotnictví, kulturu, sport
6. Nárůst automobilové dopravy
7. Poškození rázu čtvrtí příliš velkými stavbami
8. Nutnost města zaplatit nové linky MHD a infrastrukturu
9. Příliš mnoho bytů a kanceláří, které mohou zůstat prázdné
10. Vyloučení Pražanů z rozhodování o podobě města

Více informací: http://arnika.org/zmeny-uzemniho-planu#Prehled-zmen-obsah

3) Tzv. sedmá vlna změn územního plánu (vlna 07) obsahuje nejvíce záměrů ze všech vln (zahrnuje 157 změn a týká se 378 hektarů pozemků). Největší část se týká výstavby nových satelitů na okraji Prahy (Uhříněves, Kunratice, Pitkovce aj.) a stavby obytných čtvrtí a jednotlivých domů zpravidla v zeleni (Klamovka apod.). Jedná se také o přestavbě bývalých továren Praga, Walter a Pražských papíren, žádná z těchto oblastí brownfields ale nemá vyřešeno dopravní napojení.

Více informací: http://arnika.org/zmeny-07

Příklady projektů zahrnutých v tzv. 7. vlně změn územního plánu (změny 07)

Výstavba bytových domů na Klamovce místo škol:

http://arnika.org/vystavba-podbelohorska-klamovka

Rodinné domy na okraji Písnice:
http://arnika.org/domy-na-okraji-pisnice

4) Zasedání zastupitelstva hlavního města Prahy, které bude hlasovat o tzv. sedmé vlně změn územního plánu, proběhne ve čtvrtek 25. března 2010 od 9 hodin. Kdy přesně se budou změny projednávat, není zatím známo.

(5) Magistrát jako pořizovatel změn musí odůvodnit, proč dochází ke změně nezastavitelného území na zastavitelné a nikoliv k využití jiných ploch, například tzv. brownfieldů. V odůvodnění změn vlny 06, kterou magistrát v současnosti také připravuje, je uvedeno, že se jedná o 312,61 hektarů takto změněných ploch, což považuje za zanedbatelnou část území města. Jde však o plnou čtvrtinu všech změn projednávaných v daném balíku a současně o změny nejlukrativnější, které vycházejí vstříc spekulantům s pozemky.

U ostatních vln změn územního plánu toto odůvodnění chybí, lze však předpokládat podobný poměr měněných ploch.

(6) Sdružení Arnika pořádá před magistrátem od 10 do 11 hodin happening „Změna plánu? Beton na Prahu,“ který upozorní na hrozící betonování Prahy.

Více informací: http://arnika.org/beton-na-prahu-prijdte-pred-magistrat

Tiskový mluvčí