Průzkum odhalil 25 nekalých praktik developerů proti veřejnému zájmu

Vizualizace vypadají jako park s pár domky, realita připomíná betonovou džungli. Když protestujete, jste nálepkovaní jako “křiklouni”. A když se ptáte úředníků, jak projekt prošel navzdory požadavkům zákona, setkáte se s mlčením. 

Organizace Arnika provedla v roce 2025 unikátní průzkum mezi stovkou lidí z Prahy – aktivních občanů, zastupitelů, úředníků i architektů. Výsledky jsou alarmující: to, co se často prezentuje jako ojedinělé přešlapy nebo výstřelky jednotlivých investorů, jsou ve skutečnosti systémové vzorce chování. Identifikováno bylo 25 praktik, které se opakují napříč kauzami a slouží k jedinému cíli – umlčet veřejnost a obejít veřejný zájem.

„Na základě zkušeností z naší poradny jsme chtěli zmapovat, co všechno musí lidé obhajující veřejný zájem při střetu s developery snášet," vysvětluje Anna Vinklárková z Arniky. „Ukázalo se, že nejde o jednotlivé excesy, ale o systematické vzorce chování, které se opakují napříč kauzami."

Praktiky byly rozděleny do tří kategorií podle závažnosti: neetické, nezákonné a trestné. A čísla mluví jasně.

Manipulace jako standard 

Více než 93 % respondentů označilo za častou praxi klamavé vizualizace a manipulativní prezentace. Téměř stejně vysoké číslo – 91 % – se opakovaně setkalo s dehonestací a očerňováním těch, kdo s projekty nesouhlasí. Představte si to: téměř každý, kdo se aktivně zajímá o dění ve svém okolí, byl svědkem toho, jak jsou projekty záměrně zkreslovány a jak jsou kritici zesměšňováni.

„Vizualizace často klamaly – výškové stavby vypadaly jako parky s malými domky," potvrzuje Šárka Zdeňková z Hnutí pro Prahu 11. „Investor například vydával projekt komerčních bytů za ubytovnu pro zdravotní sestry a bratry z IKEMu, o čemž samotný IKEM nic nevěděl."

Obcházení zákonů jako běžná praxe

Možná vás překvapí, že 89 % dotázaných se setkalo se situací, kdy byl projekt schválen nezákonně – v rozporu s územním plánem, požadavky stavebního nebo jiného zákona. Podobně vysoké procento (88 %) zažilo ryze formální nebo spíše předstíranou participaci, kde veřejné projednávání vytváří iluzi otevřenosti, ale reálně nemá žádný vliv na výsledek.

„Opakovaně se setkávám s vizualizacemi záměrně zkreslujícími skutečný rozsah zástavby a s projektovou dokumentací, která vědomě postrádá zákonem vyžadované údaje," upozorňuje advokátka Petra Humlíčková. „Takové postupy vyvolávají mylný dojem zákonnosti a zásadně narušují transparentnost správních procesů." 

Další oblíbenou metodou je salámová taktika – projekt se prosazuje po menších částech, často proto, že by celý najednou neprošel. S tím se setkalo 84 % respondentů. Drobné změny, postupné navyšování kapacity, rozdělení na více etap – vše s cílem obejít pravidla jako posuzování vlivů na životní prostředí.

Od neetických praktik přes nezákonnost až k trestným činům

Nejméně závažnou kategorií jsou neetické praktiky – postupy, které jsou sice formálně legální, ale slouží k manipulaci a klamání. Kromě již zmíněných vizualizací jde například o záměrné chátrání objektů, kdy developeři budovu účelově nechají chátrat, aby pak mohli argumentovat, že demolice je jediné řešení. S tím se setkalo 86 % dotázaných. Podobně časté je zneužívání mezer k omezení účasti veřejnosti, kdy se projekty projednávají během prázdnin. Více než polovina (53 %) pak zažila právní zastrašování prostřednictvím šikanózních žalob, předžalobních výzev nebo výhružek. Čtyři z deseti respondentů se setkali se systematickým sledováním výstupů na sociálních sítích a sběrem dalších informací o kritických občanech. Oblíbený je také artwashing – využití uměleckého díla, architektonické soutěže nebo slavného jména jako PR nástroje pro prosazení předimenzovaného projektu. Podobně funguje filantropie jako nátlak, kdy developer sponzoruje kulturní nebo sportovní akce, aby oslabil odpor místních.

Nezákonné praktiky již přímo porušují stavební zákon nebo správní řád. Patří sem například nátlakové projednávání – agresivní vyjednávání s hrozbami „ušlého zisku", tlak na úředníky ke schválení i přes možné porušení pravidel. S tím má zkušenost 79 % respondentů.  Záměrné ohýbání pravidel ve prospěch investorů pak zažilo 81 % dotázaných, to však může být u nás bohužel i jen neetické.

„V pražských Holešovičkách se rozmáhá nová forma nátlaku," popisuje Michal Trník ze spolku Holešovičky pro lidi. „Developer založí účelovou firmu, koupí prvorepublikovou vilu, nasadí do ní problémové obyvatele jako 'správce' a nechá ji zchátrat či shořet, aby zastrašil sousedy. To vše dělá proto, aby mohl namísto vily postavit nový bytový dům." 

Nejzávažnější jsou trestné činy. Do této kategorie patří korupce – od drobných výhod přes zákulisní dohody až po přímé úplatky. O té průzkum Arniky logicky nevypovídá, protože když se s tím někdo setká, většinou to nepřizná.  Nicméně mezi činnosti zaznamenané průzkumem patří také výhružky násilím (28 %) a přímé násilí (7 %).

Konkrétní příklady z Prahy 

„Jako příklad nátlakového jednání mohu uvést svou zkušenost z Městské části Praha 12," říká Eva Tylová, zastupitelka. „Developerská společnost Trigema podala žalobu na Radu MČ Praha 12 za to, že se k záměru vyjádřila negativně, a požadovala 160 mil. Kč za údajně způsobenou újmu. Nové vedení radnice pak pod tlakem uzavřelo s firmou podle mého názoru nevýhodnou smlouvu výměnou za stažení žaloby." 

Kauza obchodních center Včel na sídlišti Ďáblice demonstruje hned několik nekalých praktik najednou. „Po jejich nepřátelském převzetí společností CPI miliardáře Radovana Vítka začalo postupné chátrání, které skvěle slouží jako argument pro demolici," vysvětluje Jan Vocel ze spolku Krásné Kobylisy. „Na jejich místě se mají postavit věžáky s téměř maximální možnou vytěžitelností pozemků Společnost CPI od té doby postupuje netransparentně – bez pravidelného informování veřejnosti a vlastníků sousedních bytových domů." 

„Opakovaně jsme se setkali s očerňováním, objevují se předžalobní výzvy, výhružné dopisy občanům nebo pomlouvačné dopisy zaměstnavatelům zastupitelů," vypočítává Šárka Zdeňková z Hnutí Prahy 11. „Došlo i k několika extrémním situacím: poškozenému autu v předvečer veřejného setkání, fyzickému napadení kolegy či sledování bezpečnostní agenturou." 

Co s tím? 

Znalost těchto praktik je první krok k obraně. Když víte, co vás čeká, je těžší vás nachytat. Arnika nabízí několik základních doporučení.

1. Váš názor je legitimní. Nemusíte být odborníci na urbanismus ani právníci – jako obyvatelé města máte právo mluvit do jeho podoby. 

1. Nebuďte na to sami, spojte se se sousedy nebo se zapojte do místního spolku. Společně jste silnější. 

1. Dokumentujte všechno – schovávejte si e-maily, fotografie, záznamy schůzek. Pokud máte pochybnosti, zda určité jednání překračuje hranici zákona, konzultujte to s právníkem nebo nevládní organizací. 

1. A nebojte se požádat o psychickou podporu, obrana veřejného zájmu může být náročná.

Výsledky průzkumu nejsou jen konstatováním stavu věcí. Jsou výzvou. Pojmenování problému je první krok k jeho řešení. Když občané, politici i úředníci budou vědět, s čím se mohou setkat, budou se moci lépe připravit a účinněji bránit. Developeři by měli být partnery ve vytváření kvalitního městského prostředí, ne protivníky veřejného zájmu. Dokud tomu tak nebude, je důležité tyto praktiky znát, pojmenovat – a nenechat se jimi zastrašit.

Leták s přesnými výsledky průzkumu si můžete stáhnout ZDE.