Častým argumentem proti vyšším kontribucím developerů – tedy příspěvkům městu na veřejnou infrastrukturu či dostupné bydlení – je tvrzení, že se promítnou do cen bytů. Tento argument ale neodpovídá úplně realitě.
Kontribuce se většinou vybírají v souvislosti se změnami územního plánu, které schvalují zastupitelé. Tyto změny často převádějí zeleň, drážní či jiné plochy na stavební pozemky nebo výrazně zvyšují kapacitu zástavby. Takové rozhodnutí, které není nárokové a je plně v rukou samosprávy, může zvýšit hodnotu pozemku o řád až dva řády – aniž by se o to jeho vlastník zasloužil. Zatímco vlastník může následně stavět s vysokým ziskem, město musí nést náklady na infrastrukturu: školy, školky, veřejná prostranství, parky i další služby pro nové obyvatele.
Právě na tomto principu jsou kontribuce založeny – mají alespoň částečně vyrovnat situaci, kdy město nese náklady, zatímco vlastník pozemku získává výrazné zhodnocení. Kontribuce mohou mít formu finančního příspěvku, převodu pozemků nebo realizace veřejné infrastruktury, veřejných prostranství, parků či dostupného bydlení prostřednictvím plánovacích smluv.
V Praze byla v roce 2021 schválena Metodika finanční spoluúčasti investorů. Příspěvek činil 700 Kč za m² hrubé podlažní plochy u kapacit již obsažených v územním plánu a 2300 Kč za m² u kapacit navýšených změnou územního plánu (částky se každoročně valorizují o inflaci). Ve stejném roce byla průměrná prodejní cena nového bytu v Praze 138 900 Kč za m². Po přepočtu z hrubé podlažní plochy na prodejní by tak kontribuce při sazbě 2300 Kč představovala zhruba 2 % ceny bytu a při sazbě 700 Kč pouze asi 0,4 %.
V praxi je tento podíl ještě výrazně nižší, protože developer staví a hlavně prodává byty často až několik let po stanovení kontribuce. Ve srovnání s dalšími náklady projektu – cenou pozemku, výstavbou, cenou za práci developera, projekčními pracemi, marketingem či právními službami – jde tedy o zanedbatelnou položku. Navíc prodejní cena bytů se neurčuje primárně podle nákladů, ale podle toho, za kolik je developer schopen byty na trhu prodat. Pokud by se tedy kontribuce někde promítly, je to spíše do zisku developerů než do konečné ceny bytů.
Výše kontribucí je navíc v Praze relativně velmi nízká i vzhledem k výraznému zhodnocení pozemků způsobenému změnou územního plánu. Pro srovnání: v Mnichově město získává na kontribucích přibližně polovinu až dvě třetiny zhodnocení pozemku vzniklého schválením regulačního plánu – závazky developerů jsou tam tedy zhruba o řád vyšší.
Ilustrativní je například brownfield u Nákladového nádraží Žižkov, kde město na kontribucích vybralo asi 1,5 miliardy korun. I kdyby se tato částka zdvojnásobila na tři miliardy a plně promítla do cen bytů (což se z výše uvedených důvodů v praxi neděje), znamenalo by to zdražení přibližně o 2000 Kč za m². Při tehdejší dynamice realitního trhu v roce 2021 přitom ceny bytů rostly o podobnou částku zhruba během tří měsíců. Město by tedy mělo požadovat po developerech výrazně víc.
