Tento argument vychází z teorie tzv. prokapávání: bohatší domácnosti se přestěhují do nových bytů, jejich původní byty obsadí střední třída a ta své byty přenechá domácnostem s nižšími příjmy. Řetězec stěhování má postupně zlevnit bydlení pro všechny.
Teorie ale předpokládá, že lidé po stěhování starý byt prodají nebo pronajmou za dostupnější cenu. V praxi si ho však často nechávají jako investici nebo ho pronajímají za co nejvyšší možný nájem. Byty se tak často reálně neuvolňují za dostupnější ceny.
Nové byty navíc často nekupují lidé pro vlastní bydlení, ale investoři. Část z nich zůstává prázdná, část je zneužívána ke krátkodobým pronájmům typu Airbnb nebo jsou pronajímány za co nejvyšší cenu.
Dalším efektem je zdražování okolí. Nové developerské projekty zvyšují prestiž lokality, čímž zvyšují ceny prodeje nemovitostí i nájmů. Tento proces se označuje jako gentrifikace. Výsledkem tedy není zlevnění starších bytů, ale často naopak růst jejich ceny – jak při prodejní, tak nájmní.
Samotná výstavba tak dostupné bydlení automaticky nepřináší. Bez dalších nástrojů bytové politiky může naopak přispívat k růstu cen.
Situaci navíc prohlubuje vysoká majetková nerovnost v České republice: 1 % nejbohatších vlastní 36 % majetku, zatímco spodní polovina obyvatel jen 5 %.
Zdroje: https://www.paqresearch.cz/post/majetkova-nerovnost/
Studie PAQ Research - Majetkové nerovnosti
https://www.paqresearch.cz/content/files/2025/04/PAQ_Nemovitosti_Studie.pdf
